Четыре сезона ушедшего года (Мир и дом, февраль 2007)

Операторы петербургского рынка недвижимости уверены, что наступивший 2006 год станет долгожданным периодом стабильного рынка. Ожидается плавный рост цен на 1-1,5% в месяц. На вторичном рынке жилья продолжит развиваться новое для отечественного сектора real estate явление, именуемое профессионалами сегментацией: низкокачественное и «морально устаревшее» жилье будет все больше отставать по цене от более комфортабельных объектов, построенных в последние годы. Однако, впервые за много лет, анализируя и прогнозируя тенденции рынка недвижимости, операторы говорят не только и не столько о ценах. Дают о себе знать потрясения 2005 года, который стал без преувеличения революционным для петербургского рынка недвижимости и поставил его участников перед необходимостью работать в условиях нового жилищного законодательства.

Весенний переворот в сознании

Прошлогодней весной на рынок недвижимости обрушилось сразу 17 новых федеральных законов, регламентирующих правоотношения в сфере недвижимости. Правительство России в рамках программы «Доступное жилье» отменило более 20 основополагающих документов, которые на протяжении последних двадцати лет регулировали в нашей стране процедуры установления прав в жилищной сфере. С 1 января 2005 г. изменился Гражданский кодекс, с 1 марта вступил в силу новый Жилищный кодекс (предыдущий ЖК был принят в 1983 году – по нему мы жили целых 22 года), с 1 апреля начал действовать не менее революционный закон о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов и о жилищно-строительных кооперативах.

Одной из главных новаций стало окончание приватизации. Согласно новому ЖК, квартиры и комнаты, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, перешли в разряд неприватизируемых. Одновременно выяснилось, что полностью и окончательно процесс приватизации и расприватизации (безвозмездной передачи жилья в собственность государства с заключением договора социального найма) финиширует 1 января 2007 года.

Это известие вызвало ажиотаж: в агентства по приватизации, ПИБы и ГУ ФРС по СПб и ЛО (бывший ГБР) устремились все, желающие не опоздать преобразовать занимаемые квадратные метры жилья в личную собственность. Обстановка во всех районных ПИБах и агентствах по приватизации стала напоминать самые худшие образцы советского периода - талончики, ночные очереди, запись, истерики, скандалы... Это – при том. что городское Агентство по приватизации отреагировало на возникший спрос, пошло навстречу гражданам и открыло свои филиалы в районах.

Тем не менее, сегодня в Петербурге приватизировано чуть более 60% жилья, и уже сейчас очевидно, что через год в городе останутся десятки тысяч квартир, часть комнат в которых будет приватизирована, а часть – останется в социальном найме. При расселениях технология работы с такими квартирами риэлторам пока не ясна: фактически квартира становится непродаваемой.

Часть граждан до сих пор сомневается в необходимости приватизировать свое жилье. В основном, это жители «старого фонда» без капремонта, которых пугает предусмотренный в новом ЖК механизм организации собственниками жилья ТСЖ и деления ими всех расходов, связанных с капитальным ремонтом ветхих домов.

Отменой бесплатной приватизации нововведения не ограничились. Новое законодательство запретило обмены неприватизированных квартир на приватизированные. Был изменен порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Разрешено проведение процедур купли-продажи жилья, в котором зарегистрированы дети, имеющие родителей, без согласия органов опеки и попечительства. Начался процесс акционирования ГПРЭПов, а гражданам рекомендовано самостоятельно выбирать организацию, эксплуатирующую жилой дом.

По мнению большинства юристов, на сегодняшний день к повсеместному введению всех этих норм общество не готово. Однако, адаптироваться к ним, очевидно, все равно придется.

Спокойное лето и теплая осень

Лето-2005 не принесло петербургскому рынку недвижимости, только-только «переварившему» жесткие реформы весны-2005, никаких новых потрясений, «перестроек» и «революций». В тот период колебания цен на жилье в течение месяца составляют десятые доли процента. На рынке царила стабильность, предложение многократно превышало спрос. Профессионалы характеризовали ситуацию как «рынок покупателя».

Ситуация полугодовой давности на рынке жилья опровергла как минимум два противоречивых прогноза. Во-первых, несмотря на предшествовавшую годовую стагнацию, и многочисленные разговоры о неизбежном падении цен до 50%, на деле этого так и не произошло. Во-вторых, не оправдался прогноз о резком подорожании жилья на 20%-30%, связанном с вступлением в силу закона «Об участии граждан в строительстве многоквартирных домов…».

На вторичном рынке петербургского жилья стал набирать обороты процесс сегментации. В условиях "рынка покупателя" серьезной переоценке подверглись практически все жилые дома (преимущественно панельные), возведенные до 1990 г. Особенно потеряли в цене "хрущевки". Спрос сместился в сторону комфорта, наиболее востребованными стали объекты стоимостью $90 тыс. и выше.

Значительно потеряли в "весе" многокомнатные, в меньшей степени - 1-комнатные квартиры. Причем четко обозначилась тенденция, которую условно можно назвать так: дорогое - дорожает, хотя и очень незначительно, дешевое - дешевеет.

На сегмент комфортабельного жилья «застой» оказал благотворное влияние. В числе наиболее востребованных профессионалы рынка называли квартиры стоимостью от $90 до $350 тыс.

Второе полугодие 2005 года принесло участникам рынка долгожданное оживление спроса, который начал просыпаться уже в начале лета и усилился в конце августа. Стало сокращаться количество объектов в прямой продаже. В этот период рост цен составил в среднем 1% в месяц. В сентябре и октябре он достиг уже 1,5% в месяц. Время продажи объекта (срок экспозиции) уменьшилось в среднем на 20%. С конца октября спрос стал агрессивным, что подняло цены в ноябре уже на 2%, а в декабре – в сегментах комфортабельного жилья – до 3%. Итог: рост цен за 2005 год составил в среднем 10-12%, на уровне инфляции, как, собственно, и прогнозировалось большинство операторов рынка.

По данным отдела аналитики корпорации «петербургская недвижимость», в структуре сделок доля 1-комнатных квартир превысила 60%. Несмотря на высказывания относительно падения рейтингов дешевого жилья, основной объем сделок осенью и в начале зимы происходил именно с недорогими квартирами – студиями, 1-комнатными, в домах с невысокой ценой квадратного метра.

В середине года структура предложения на вторичном рынке стала активно изменяться в сторону уменьшения доли 1-комнатных квартир и увеличения доли квартир с большим числом комнат, а также увеличения доли центральных районов. Как показывает практика, сокращение доли какого-либо типа квартир в листингах означает их «вымывание» из предложения. Активизировался спрос на недорогие 1-комнатные квартиры. Как результат, их доля в предложении к концу года сократилась.

Зима: риэлтер торжествует…

Понятие «предновогодний ажиотаж», слегка позабытое риэлтерами за полтора года стагнации рынка, вновь приобрело актуальность. В ноябре-декабре стремительный рост спроса отмечали абсолютно все операторы рынка. Особенно ярко эта тенденция проявилась в Невском, Московском, Калининском и Красносельском районах. В лидерах продаж оказались двух- и трехкомнатные квартиры (в совокупности – до 85% спроса) в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах. В более дешевых, «спальных» районах, наоборот, превалировал спрос на «единички» (до 60%), а наименее востребованными были трехкомнатные квартиры (15-20% спроса). Согласно данным отдела аналитики АН «Итака», средняя цена спроса на типовые однокомнатные квартиры составила $42-44,8 тысяч, на двухкомнатные $57,8-66 тысяч, трехкомнатные: $77-85 тысяч. К концу года ценовая динамика по ликвидному жилью приблизилась к показателям трехлетней давности, когда жилье дорожало наиболее быстрыми темпами.

В начале года наметившаяся тенденция к подорожанию кв. метра продолжилась и закрепилась. Операторы трынка, в ситуации годичной давности уже опасавшиеся давать какие-либо прогнозы относительно ценообразования, воспряли духом: сектор real estate «пошел на поправку». Сейчас на рынке продолжается подъем спроса, и большинство руководителей риэлтерских фирм единодушно заверяют, что в 2006 году рост средних цен (в сопоставимых показателях) на рынке жилья продолжится, но в пределах не более 1-2% в месяц. Будет происходить дальнейшее расслоение спроса, который будет концентрироваться на «краях» рынка – недорогих квартирах и в элитном сегменте. Как считают аналитики, объем сделок на вторичном рынке будет, с небольшим увеличением, сопоставим с показателями прошлых лет.

В качестве дополнительного «двигателя» продаж при низкой покупальской способности населения риэлтеры называют активно развивающуюся ипотеку. Рынок ипотечного кредитования специалисты по праву называют самой динамично развивающейся отраслью экономики: в прошлом году банки, словно соревнуясь между собой, постоянно выдвигали на рынок новые продукты, косвенным образом увеличивая покупательскую способность на рынке жилой недвижимости.

Так, в конце сентября на петербургском рынке появилась программа, позволяющая купить квартиру в строящемся доме, оплатив только 10% от ее стоимости, с десятилетним сроком погашения кредита. С использованием кредитных средств сейчас можно приобрести и квартиру, и коттедж. Сегодня пара банков в Петербурге уже работает с землей, несколько уже решились кредитовать жилье в Ленобласти, есть даже один банк, который кредитует приобретение комнат в коммунальных квартирах. По данным Центра жилищного кредитования АН «Адвекс-Росстро», на сегодняшний день в Петербурге работают примерно 70 программ 40-ка банков в области ипотеки.

В прошедшем году в Петербурге выдано более 4 тысяч ипотечных кредита на сумму более 4 млрд рублей. В первом квартале петербургские банки выдали 745 кредитов (на 712 млн рублей). Во втором - 1016 кредитов (931 млн рублей). В третьем квартале 1261 заемщики получили у финансистов 1 млрд 331 млн рублей. Всплеск ипотечной активности граждан во второй половине года, очевидно, связан с тем, что банки стали резко смягчать свои требования к заемщикам. Например, чтобы привлечь новых заемщиков, Городское Ипотечное Агентство увеличило срок предоставления кредита (до 30 лет) и предельный возраст заемщика, отменило ограничения по досрочному погашению, упростило процедуру проверки платежеспособности.

По мнению аналитиков, объем «ипотечных» сделок в следующем году, скорее всего, как минимум удвоится. Рынок ипотеки будет развиваться не только количественно, но и качественно: условия банков (в первую очередь, в части требований к заемщикам), будут смягчаться, появятся новые участники рынка и новые ипотечные программы.

Метаморфозы первичного рынка

Кризис на рынке строительства жилья Санкт-Петербурга начался летом 2004 года и продлился до осени 2005 года. Этот период отмечен снижением покупательского спроса и, как следствие, падением уровня продаж. Между тем, заметного снижения цен не произошло.

В течение 1-го полугодия объем первичного рынка медленно уменьшался, и к середине лета-2005 составил 5.68 млн. м2. По мнению аналитиков, это обусловлено, прежде всего, сокращением инвестиционной активности «первички». В 1-2-м кварталах 2005 года вывод новых объектов на рынок достиг минимума за последние 3 года. В 3-м квартале объем первичного рынка вновь начал увеличиваться. К концу года он составил около 6 млн. м2, что превысило показатели четвертого квартала прошлого года.

По предварительным данным, в прошлом году в Петербурге было сдано 2,2 млн. кв. м. жилья. На 2006 год застройщиками заявлен ввод объектов суммарной площадью свыше 2.9 млн. м2 (без учета пригородных районов и ИЖС). Очевидно, часть этого объема будет перенесена на 2007 год, тем не менее, потенциал ввода остается впечатляющим. Что касается 2007 года, то пока застройщиками заявлен объем 1.3 млн. м2.

По объемам предложения жилья в строящихся домах Фрунзенский район практически сравнялся с Приморским – многолетним бессменным лидером. На втором месте с практически одинаковыми объемами идут Выборгский, Калининский и Московский районы. (см. диаграммы)

Типовая структура предложения в строящихся объектах за последние 2 года стала уже неизменной. Наиболее распространенное соотношение 1-2-3-комнатных квартир сохраняется на уровне 50-30-20%.

При этом за прошедший год стало отчетливо заметно доминирование 1-комнатных квартир в предложении. Они по-прежнему пользуются наибольшим спросом и занимают наибольшую долю в продажах, но былого острого дефицита уже нет. Более того, появились объекты, в которых 1-комнатные квартиры остаются в свободной продаже к моменту сдачи дома. Однако, аналитики полагают, что с развитием жилищного кредитования спрос на минимальное жилье снизится – многие покупатели приобретают 1-комнатные квартиры от недостатка средств.

В четвертом квартале 2005 года объем продаж на «первичке» составил более 550 тыс. м2, что почти на 75% выше, чем в момент спада, во втором квартале. Операторы первичного рынка выделяют две основные тенденции. Первая: нарастание дефицита качественного предложения в популярных районах со сформировавшейся жилой средой. Дефицит обуславливает рост цен, который будет сохраняться. Вторая – избыточность предложения на окраинах города, вызывающая проблемы с ликвидностью, колеблющиеся цены и сложности у застройщиков. По мнению аналитиков, дальнейшее наращивание объемов строительства в таких зонах имеет благоприятные перспективы только в случае комплексного подхода к развитию инфраструктуры и одновременное строительство жилья и обеспечение его объектами торговли, сервиса, социального обеспечения, а также решение вопросов транспортной доступности личным и общественным транспортом.

МНЕНИЯ

Геннадий Багрянцев, генеральный директор АН «Акрополь»:

-В двух словах охарактеризовать существующие тенденции на рынке недвижимости можно так. Наблюдается медленный рост цен, который в отдельных районах города по сравнению с декабрем 2004г. привел к увеличению цен до 4% и более. Катастрофически не хватает дешевого жилья. Медленно, но с нарастающей силой увеличивается количество сделок через ипотечное кредитование банков, что увеличивает покупательскую способность и спрос. Несмотря на огромное количество свободных метров, выставленных на рынок в новостройках, купить квартиру в сданном доме большая сложность. Это приводит к увеличению стоимости продаж. Факт, что уже на 2007г. намечено почти на 40 % меньше строительства жилья, чем в 2005г. Это приведет к увеличению спроса на первичном рынке.